GOLDEN

SERVICE INFORMATIOM

首页>小区物业服务企业选聘方案(业委会版)

小区物业服务企业选聘方案(业委会版)

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:23

中國物業新聞網訊:

本方案所稱“本小區”指上海市浦東新區環龍新紀園小區;“甲方”或者“業主大會”均指上海市浦東新區環龍新紀園小區業主大會;“業主委員會”指上海市浦東新區環龍新紀園小區業主委員會。     本方案所稱“物業服務企業”或者“乙方”均指物業服務企業。     一、擬選聘物業服務企業的資質和管理實績要求:     (一)一級資質;     (二)在花木地區有三個或以上正在提供服務的總建築面積不少於4萬平方米的小區(不包括本小區)。     二、物業服務標準、收費內容及標準、計費方式:     (一)物業服務標準(見附件一)     (二)收費內容及標準:     1、2017年5月1日至2017年12月31日期間:多層建築及高層建築底樓住宅不高於人民幣1.40元/月·平方米;高層建築二樓及二樓以上住宅不高於人民幣1.85元/月·平方米;非居住用途或實際為非居住用途用房不高於人民幣3.70元/月·平方米;     2、2018年1月1日至2019年12月31日期間:多層建築及高層建築底樓住宅不高於人民幣1.45元/月·平方米;高層建築二樓及二樓以上住宅不高於人民幣1.90元/月·平方米;非居住用途或實際為非居住用途用房不高於人民幣3.80元/月·平方米。     (三)計費方式:包幹制。     (四)公益性收入分成比例:     1、2017年5月1日至2017年6月30日期間:業主大會百分之七十(70%),物業服務企業百分之三十(30%);     2、2017年7月1日至2019年12月31日期間:業主大會百分之七十五(75%),物業服務企業百分之二十五(25%);     3、相關稅費各自承擔。     (五)2017年7月1日起,全年公益性收入(2017年為下半年度)的百分之五(扣除依法應繳稅費後)作為物業服務企業年終業績考核的獎勵基數(獎勵基數由業主委員會與物業服務企業根據當年公益性收入實際金額核定)。由本小區全體業主、業主委員會、業主代表(業主代表缺位時為樓組長)和本小區所在居民委員會分別對物業服務企業當年度服務質量進行考核,並根據加權綜合滿意度給予獎勵。  
    2、物業服務企業應將不少於本項獎勵的百分之五十用於獎勵當年度年底在冊的為本小區服務的一線員工。     三、物業服務合同期限:     自2017年5月1日至2019年12月31日止。     四、選聘方式:     (一)在上海公益物業管理有限公司承諾滿足本方案的情況下,與其續簽物業服務合同;     (二)若因任何原因無法與上海公益物業管理有限公司續簽物業服務合同的,由業主委員會依據本方案委托招標代理機構辦理本小區物業服務招標事項。     五、其他物業服務合同的主要條款:     (一)機動車輛停車場收費:     1、按照本小區《機動車輛停放規約》以及業主大會通過的相關決定執行;     2、業主大會保留在物業服務合同期限內調整停車場收費標準的權利。     (二)物業服務合同到期業主大會決定不再續聘或法定原因終止的,物業服務企業應當收到不再續聘通知之日起三個月內完成移交,並退出小區管理,否則應當按照每日人民幣三千元支付違約金。     (三)物業服務合同期限內,任何一方擅自解除合同的,違約方應當支付守約方人民幣二十五萬元作為違約金。     (四)業主大會和物業服務企業協商一致,可解除物業服務合同合同,並在九十日內辦理交接手續。     (五)爭議解決方式:向浦東新區人民法院提起訴訟。     上海市浦東新區環龍新紀園小區業主大會     二〇一七年MM月DD日     物業服務標準     一、綜合管理服務標準     (一)管理處設置:綜合管理     1、小區內設置管理處。     2、辦公場所整潔有序。     3、配置一般的辦公用品(包括但不限於辦公傢具、電話、電腦、互聯網接入等)。     (二)管理人員     1、小區經理有物業管理員上崗證,有三年以上同類型商品房住宅小區(小區總建築面積4萬平方米以上,房齡15年以上)管理經驗。     2、管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔。     (三)服務時間:周一至周日每日9:00-17:00在服務中心進行業務接待並提供服務。     (四)日常管理與服務     1、服務規范應符合《上海市物業管理行業規范》要求。     2、24小時受理業主或使用人報修。急修一小時內到現場處理,一般修理一天內完成(預約除外)。     3、向業主或使用人公佈緊急聯系電話、日常服務電話及公司投訴電話,對業主或使用人的投訴在三天內答復處理。     4、根據法律法規及本小區《管理規約》的規定,制定並執行房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度,建立業主或使用人房屋裝修檔案,對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告。     5、建立健全的財務管理制度,對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。     6、建立小區物業管理檔案【包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等】。管理檔案應標識清晰、分類合理、整齊保管、便於檢索。     7、制定小區物業管理與物業服務工作計劃,並組織實施。     8、根據法律法規及本小區《專項維修資金管理規約》的規定,對專項維修資金和公益性收入進行賬務管理,做到運作規范,賬目清晰。每年1月和7月公示半年度專項維修資金和公益性收入賬目。     9、采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年的溝通面不低於小區住戶的60%。每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果及時分析,及時整改。     10、建立服務中心內部管理制度和考核制度。     11、服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。     12、能提供兩種以上的特約服務(有償)和兩種以上的便民(無償)服務。     13、綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。     14、對違反小區規約或政府有關規定的行為及時進行勸阻、制止或報有關部門處理。     15、依據本小區《機動車輛停放規約》的規定,對進入小區的機動車輛進行綜合管理。     16、依據本小區行人門禁相關規約,對門禁卡進行綜合管理。     17、執行業主大會或者業主委員會授權的其他管理事項。     二、公共區域秩序維護服務內容     (一)人員要求:     1、專職保安,無刑事犯罪記錄,身體健康,工作認真負責。     2、有較強的安全防范能力,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。     3、上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服,儀表端正,配備對講裝置或必要的安全護衛器械。     (二)門崗:     1、小區出入口24小時值班看守,有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。     2、對外來人員或送貨人員進行記錄;阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。     3、對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。     (三)巡邏崗     1、白天每兩小時巡邏一次,夜間每三小時巡邏一次,重點部位有明確的巡邏要求,並有巡邏記錄。     2、在遇到異常情況、突發事件時,采取相應的應對措施,及時報告管理處和相關部門。     (四)技防設施和救助(監控崗)     1、錄像監控、周界報警技防設施和行人門禁,應24小時開通,並有人駐守,註視各設備所傳達的信息。     2、接到報警信號後,保安人員應按規定及時趕到現場進行處理。     3、發現錄像監控、周界報警、行人門禁和機動車道閘系統故障立即向服務商報修。
 (五)車輛管理:     1、按照業主大會的《機動車輛停放規約》對進入小區的機動車輛進行管理。     2、地面、墻面設按車輛道路行駛要求設立指示牌,車輛基本停放在規定的范圍內。     3、保安定時巡檢,及時處理車輛停放不規范的現象。     4、主出入口機動車道閘24小時開通,對訪客車輛按章收取停車費。     5、地下非機動車庫門禁24小時開通,車輛停放有序,備有必需的消防器材,有照明,無滲漏,無積水,通風良好,無易燃,易爆及危險物品存放。     三、公共區域清潔衛生服務內容     (一)樓內公共區域     1、地面:每日清掃一次(其中門廳每日另巡掃一次),隔日拖洗一次,地面清潔。     2、樓梯扶手、欄桿、窗臺:多層每周擦抹兩次,高層擦抹每周一次,基本保持無灰塵。     3、消防栓、指示牌等公共設施:每兩周擦抹一次,外表基本無灰塵、無污跡。     4、天花板、公共燈具:每季除塵一次,目視基本無灰塵、無蜘蛛網。     5、門、窗等玻璃:門窗每月擦拭一次,玻璃每季擦拭一次,目視明亮無污跡。     6、天臺、屋頂:保持清潔、無垃圾。     7、垃圾收集:高層按單元設置垃圾收集點,多層按幢設置垃圾收集點。收集點每日清理兩次,收集地周圍無散落垃圾,無污跡、無明顯異味。垃圾桶5月至9月每周清洗兩次,10月至次年4月每周清洗一次。     8、電梯轎廂:每日擦拭、清掃一次以上,門無明顯污跡、手印、灰塵,轎廂無砂粒、雜物、污跡。     (二)樓外公共區域     1、道路地面、綠地、明溝:道路地面每日清掃一次,巡掃一次,無明顯污漬。目視地面、綠地清潔無雜物;明溝每周清掃一次,明溝無雜物、無積水,無異味、無蚊蠅、蓋板完好。     2、行人閘機、宣傳欄、車輛道閘等:行人閘機每日擦抹一次,宣傳欄、車輛道閘每周擦抹一次,表面無污跡、無積塵。     3、消毒滅害:每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次),每半年滅鼠一次。必要時根據實際需要增加次數並采取有效措施防范,被殺死的害蟲屍體及時清除。每次消殺後進行檢查並記錄在《消殺記錄表》。     4、兒童遊樂場及遊樂設施:地面每日清掃一次,地面幹凈無雜物、積水、泥垢;遊樂設施每日擦抹一次,表面無污跡、積水。     5、室外健身場所及器材:地面每日清掃一次,地面幹凈無雜物、積水、泥垢;健身器材每日擦抹一次,表面無污跡、積水。     6、地下非機動車庫:保持清潔、暢通,地面無積水、無紙屑煙頭等,無蜘蛛網、無異味、無積塵。     四、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務內容     (一)共用部位     1、房屋結構:每年兩次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查並有記錄,發現損壞及時報告業主、使用人並安排專項修理。     2、門窗:每月一次巡檢共用部位門窗,保持門窗、玻璃配件完好,開閉正常。     3、管道、排水溝、屋頂:每季一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂的,應及時報告業主、使用人並安排專項修理。     (二)供水系統     1、每周對供水設備檢查三次以上,每季對水泵潤滑點加油,並做好記錄。經甲方同意出資,對泵房、管道等進行除銹、油漆,保證二次供水正常,泵房整潔。     2、每年定期兩次清洗水箱、蓄水池,每年四次對供水水質進行測試歐美偷拍,供水水質符合國傢生活用水標準。     3、高層房屋每年兩次對減壓閥進行測壓並做好記錄。     4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好並加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網並完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(材料費由業主委員會核定後從本小區公益性收入列支)。     (三)公共照明     1、公燈:及時修復損壞的燈座,燈泡、開關等,保持燈具完好,小區內樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上(電線、燈泡和開關費用由乙方承擔,燈具費用由業主委員會核定後從本小區公益性收入列支)。     2、景觀燈、節日彩燈等:保持燈具完好,亮燈率在98%以上。     3、公共電氣櫃:每周一次巡查室內、室外公共電氣櫃,每月一次保養室內、室外公共電氣櫃,每年一次電氣安全檢查,保證電氣設備運行安全正常。     (四)消防系統     1、消防泵每月啟動一次並作記錄,每年保養一次,保證其運行正常。     2、消防栓每月巡檢一次,消防栓箱內各種配件完好。     3、每半年檢查一次消防水帶,閥桿處加註潤滑油等,保持消防器材能隨時有效使用。     4、按需配備滅火器,每月檢查一次滅火器,臨近失效立即更新或充壓。     (五)避雷系統     每年一次檢查避雷裝置,18層以上的樓宇每年應測試一次,保證其性能符合國傢相關標準。     (六)弱電系統     1、樓宇對講系統     定期進行調試與保養,保證24小時運行正常,對講主機選呼功能正常,且選呼後的對講對講(可視)功能正常,語音(圖像)清晰,對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常,發生故障及時修復(本項所涉人工成本由業主委員會核定後從本小區公益性收入列支)。     2、周界報警:24小時設防並正常運行,不定期進行調試與保養,保證該系統的警戒封閉、無盲區和死角,保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域,收到警情時,能同時發出聲光報警信號。     3、電子巡更系統     根據需要設定巡更路線、時間,不定期地進行調試與保養,保證其正常運行,保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常,巡更違規記錄提示功能正常。     4、視頻監控系統     不定期進行調試與保養,保證各項監控設備24小時正常運行,能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號,錄像功能正常。     (七)升降系統(電梯)     1、保證電梯24小時運行,轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好,轎廂整潔。     2、委托專業維修保養單位進行定期保養,每年進行安全檢測並持有有效的《安全使用許可證》,物業公司應有專人對電梯保養進行監督,並對電梯運行進行管理。     3、電梯發生一般故障的,專業維修人員兩小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件時,物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理,專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。     4、電梯運行費用包括:(1)電梯運行(電耗);(2)電梯定期常規保養;(3)零星配件及維修;(4)電梯年安全檢測。     五、公共區域綠化日常養護服務內容     (一)草坪     1、修剪:每年普修兩遍以上,草面基本平整。     2、清雜草:每年除雜草兩遍以上。     3、灌、排水:及時灌溉,保證有效供水,有積水及時排除。     4、施肥:每年普施有機肥一遍(有機肥成本由乙方承擔)。     5、病蟲害防治:發現病蟲害及時滅殺。     (二)樹木     1、修剪:喬、灌木修剪每年兩遍以上,無二級枯枝;籬、球超過齊平線10cm應修剪,每年四遍,做到表面圓整,基本無脫節;地被、攀援植適時修剪,每年兩次。     2、中耕除草、松土:每年中耕除草兩次以上,土壤基本疏松。
3、施肥:按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥;每年普施基肥一遍,部分花灌木增施追肥一次(肥料成本由乙方承擔)。     4、病蟲害防治:有針對性及時滅治,主要病蟲害發生低於10%。     5、扶正加固:有倒伏傾向,及時扶正、加固。     6、其它:喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木基本開花;球、籬、地被生長正常,缺枝、空擋不明顯。     (三)綠化垃圾及時清理     關於物業服務企業選聘方案的起草說明     本小區業主大會與上海公益物業管理有限公司(以下簡稱“公益物業”)的物業服務合同將與2017年4月30日屆滿。根據法律法規,本小區應召開業主大會對選聘物業服務企業作出決定。同時,根據本小區業主大會與公益物業2015年4月23日簽訂的《物業服務合同》第三十一條關於“本合同期限屆滿前一個月,甲、乙雙方應就是否另行簽訂物業服務合同進行協商”的約定,業主大會應不遲於2017年3月31日作出相關決定並通知公益物業。     2016年下半年,周邊兩個小區在選聘物業服務企業過程中,相繼發生瞭“因業主對選聘物業企業意見不一引發業委會全體辭職”和“新物業選聘尚無結果,老物業不辭而別”的事件,導致這些小區出現管理和監督無人主導的局面,最終損害業主利益。業主委員會於2016年11月5日向各樓組長通報瞭上述情況並聽取意見。與會樓組長認為應盡量避免類似事件在本小區發生,物業選聘工作可早作準備。會後,業主委員會將上述情況向街道房產辦和居委會作瞭匯報,街道房產辦和居委會對此表示支持。基於上述原因,業主委員會於2016年12月著手準備與物業服務企業選聘相關的準備工作。     一、起草物業服務企業選聘方案需要回答的問題和總體思想     選聘物業服務企業是一件涉及全體業主切身利益的工作,其核心任務是起草物業服務企業選聘方案。物業服務合同是業主大會代表全體業主與物業服務企業簽訂的合同,物業服務標準是這個合同的標的,物業服務費是這個合同的金額,受聘的物業服務企業是這個合同的當事方,而物業選聘方案即是物業服務合同中的標的和金額。     物業服務企業選聘方案主要就是在回答三個問題:一是我們需要什麼樣的物業服務?二是我們為購買這樣的物業服務願意給付多少金錢?三是向哪個物業服務企業購買我們需要的服務?     就商品房小區物業服務的普遍性而言,它是一種商業行為,受法律法規約束,受市場經濟規律支配。這是不為任何人主觀意志所轉移的。就本小區當前狀況的特殊性而言,經過小區業主和居民的共同努力,在街道房產辦和居委會的支持下,在過去的一年裡,包括《管理規約》在內本小區的管理制度基本形成,《機動車輛停放規約》更是首次以成文規約的形式對小區停車秩序進行瞭規范,依法治理小區正逐步推進。     隨著小區管理秩序逐步形成,也唯有通過依法治理小區才可使得小區逐步進入良性循環。因此,可以把設計物業選聘方案的總體思想也須圍繞以下三條:一是符合市場經濟規律,二是有利於進一步依法治理小區,三是有利於小區逐步進入良性循環。     上海市住房和城鄉建設管理委員會2016年11月28日發佈的《關於推行使用《前期物業服務合同》、《物業服務合同》(2016版住宅物業示范文本)的通知》。與老版物業服務合同相比,2016版物業服務合同示范文本新增的內容包括:1、增加瞭合同期限內物業服務費調整機制;2、完善瞭違約賠償機制。此次起草物業服務企業選聘方案時參考瞭上述新版示范文本。     二、設立物業選聘工作小組     起草物業服務合同要體現大多數業主訴求,也需要一定專業知識和經驗。根據本小區2016年工作的經驗之一,即邀請志願者參與小區重大事項的經驗,業主委員會邀請瞭若幹位業主與業主委員會成員一道組成物業選聘工作小組。     這些參與物業選聘準備工作的同志有企業人誰有黃色網址事總監、電氣工程師等專業背景,可協助核算物業服務成本。更重要的是,這些同志瞭解小區、關心小區、為人正派、說話公道,在2016年裡積極參與規范小區停車秩序和平息“地下室爭議”。業主委員會認為:他們是可以擔當此任的。     工作小組參考《上海市住宅物業服務分等收費標準》、本小區現行《物業服務合同》和周邊某小區2016年選聘物業時所使用的服務標準,結合小區現有的各類共有部位和共用設備運行現狀,著手起草“物業服務標準”。     2016年12月23日,業主委員會召集小區各樓組長,就“物業服務標準(初稿)”聽取樓組長意見,並在會後根據樓組長意見作瞭修改,形成此版征求意見稿。     三、我們需要什麼樣的物業服務?     小區物業服務主要包括四個方面:一是公共區域的秩序維護,二是公共區域的清潔衛生服務,,三是共用部位、共用設備設施的日常運行、保養和維修,四是公共區域的綠化日常養護,即通常所說的“保安”、“保潔”、“保養” 和“保綠”。此外,物業服務還包括建立小區物業管理檔案、專項維修資金和公益性收入的賬務管理、對違反法律法規和小區管理規約的居住行為進行處理等職責。當小區聘請第三方供應商進行工程施工時,物業服務企業通常還行使代甲方職責。     (一)綜合管理服務標準     考慮到2016年6月18日業主大會通過小區《管理規約》、《專項維修資金管理規約》、《業主大會議事規則》和《機動車輛停放規約》之後,小區的基礎性規約已基本齊備,且這些規約中很大一部分內容需要物業服務企業執行或者協助執行。為進一步推進依法依規治理小區,物業服務標準綜合管理部分增加瞭與上述規約相關的內容,如“依據法律法規和本小區《管理規約》的規定,對房屋裝修進行管理”、“依據法律法規和本小區《專項維修資金管理規約》的規定,對專項維修資金和公益性收入進行賬務管理”、“依據本小區《機動車輛停放規約》的規定,對進入小區停放的機動車輛進行綜合管理”、“執行業主大會或者業主委員會授權管理的其他事項”等內容。     此外,為逐步提高小區物業服務信息化程度,要求小區物業管理處配備電腦和互聯網接入。     (二)公共區域秩序維護     本小區安保工作主要擔負四個方面職責:一是主出入口值守,二是小區巡邏,三是車輛管理,四是突發事件處置。目前,小區安保人員共計8人,分4班,每班2人。每周總計336工時,每人每周工作42小時。     此次起草物業服務標準過程中,結合小區2016年治理停車秩序、啟用機動車道閘、行人門禁和公共區域視頻監控全覆蓋等措施,增加瞭“按照《機動車輛停放規約》對進入小區的機動車輛進行管理”、“主出入口機動車道閘24小時開通,對訪客車輛按章收取停車費”、“地下非機動車庫門禁24小時開通,車輛停放有序”、“發現錄像監控、周界報警、行人門禁和機動車道閘等系統故障立即向服務商報修”和“接到報警信號後,保安人員應按規定及時趕到現場進行處理”等內容。     (三)公共區域清潔衛生     目前,本小區共有保潔工四人,其中清掃工三人,垃圾清運工一人。每日上午三名清掃工對小區樓內和樓外公共區域清掃一次,下午由一名清潔工對公共區域巡掃一次。垃圾清運工每日對垃圾收集點清理兩次。每周二下午,所有清潔工集中對其他公共區域打掃衛生一次。     此次起草物業服務標準過程中,對公共區域清潔衛生標準作瞭兩方面的明晰:一是根據小區公共區域和公共設施的實際情況,明確瞭需要清潔的具體部位:如增加瞭行人閘機、車輛道閘、兒童遊樂場及遊樂設施、室外健身場所及器材和地下非機動車庫等;二是明確瞭各公共部位的清掃頻次和清掃效果。     2016年下半年小區陸續更新瞭垃圾桶、對垃圾桶放置點進行瞭地面硬化處理並將垃圾桶清潔工作納入保潔工日常工作范圍,再加上越來越多的居民已養成垃圾入箱的好習慣,小區垃圾桶周圍垃圾散落現象有所好轉。根據上述經驗,此次起草物業服務標準過程中,將“收集點每日清理兩次,收集地周圍無散落垃圾,無污跡、無明顯異味。垃圾桶5月-9月每周清洗兩次,10月-次年4月每周清洗一次”寫入標準。     (四)共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修     隨著房齡增大,小區各共用部位和共用設備設施發生故障的機率亦日益增多。此次起草物業服務標準過程中,增加瞭共用部位巡檢內容,即要求物業服務企業定期對房屋結構、門窗、管道、排水溝和屋頂進行檢查,發現問題及時報告並啟動專項維修程序。     此外,為確保二次供水系統水質,將供水水質檢測頻次由原先的“每年兩次”提高到“每年四次”。     在此需要澄清的是:物業服務合同是由業主大會代表全體業主與物業服務企業簽訂的合同,物業服務合同所涉及的“日常運行、保養、維修”的對象僅限於共用部位和共用設施。《上海市住宅物業管天堂網av理規定》第六十一條第一款亦明確規定“專有部分維修、更新、改造和養護的費用,由擁有專有部分的業主承擔”。這就是說:物業服務標準不包括對業主傢中設施設備的維修、更新、改造和養護。當然,物業服務企業在履行完畢物業服務合同所約定的對共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造和養護義務之後,有償或者無償地為小區居民提供專有部分的維修、更新、改造和養護服務,亦不應反對。     (五)公共區域綠化日常養護     目前,業主委員會已將綠化列為2017-2018年度主要工作之一,擬使用小區公益性收入進行補種綠化並優化花卉品種。為此,需要物業服務企業加強綠化養護。此次起草物業服務標準,量化瞭綠化工作指標,明確瞭相關成本的承擔主體。     四、我們為瞭購買這樣的物業服務願意給付多少金錢?     (一)人力資源成本     工作小組對物業服務費的成本進行瞭核算。     目前,本小區物業服務人員共計16人,其中物業經理1人、管理員1人、安保人員8人、保潔員4人、維修工1人、外包綠化工1人),相對應的人力資源成本具有兩個特點:一是人力資源成本約占小區物業服務總成本的七成;二是近幾年人力資源成本上漲較快。     工作小組整理分析瞭自2010年以來上海市最低月工資及其增幅(如下表所示):  
    上述分析顯示:由於人力資源成本上漲,尤其是月最低工資調整,將對本小區物業服務成本產生較大上漲壓力。     (二)周邊商品房小區物業服務費調研     2016年1月2日,工作小組召開會議,對“物業服務標準”和物業服務費成本進行瞭統籌,工作小組通過街道房產辦和居委會調研瞭周邊商品房小區現行物業服務費情況,基本情況如下表所列(在調研過程中,排除瞭高於本小區現物業服務費150%或低於70%的商品房小區):  
    (三)此次物業服務費的定價策略     上述調研數據顯示:1、本小區商鋪的物業服務費遠低於周邊小區,且與本小區住宅的物業服務費之比倒掛;2、本小區物業服務費在周邊商品房小區中屬於較為便宜的。     據此,工作小組初步確定本次物業服務企業選聘方案中的物業服務費價格的基本原則是:     1、自2017年5月1日起非居住用房的物業服務費調整為高層建築住宅用房物業服務費的兩倍;     2、2017年5月1日至2017年12月31日期間,居民住宅物業服務費不變;     3、2018年1月1日起,居民住宅物業服務費上調0.05元/月·平方米,非居住用房物業服務費按等比例調整。     (四)文明居住習慣可以降低物業服務成本     關於物業服務費問題,還需特別指出的是:物業服務成本在很大程度上與小區居民的文明居住習慣有關。例如:人人做到垃圾入箱和不隨意處置“毛垃圾”可以降低保潔成本;人人按照《機動車輛停放規約》停放車輛可以減少保安維持停車秩序的精力,從而花更多的時間在公共安全方面;而人人做到愛護綠化、愛護共用設備,則不僅降低綠化養護和設備維護成本,更可減少小區專項維修資金和公益性收入的開支。這在業主主觀不願意接受物業服務費上漲和小區專項維修資金、公益性收入並不寬裕的情況下尤為重要!因此,業主委員會希望小區全體業主和居民用每個人的文明居住習慣來共同緩解物業服務成本的上漲壓力!     五、考核激勵機制     物業服務企業是否完全履行物業服務合同的義務以及其所提供的服務質量是否達到合同約定是業主和關心的問題。以往,倘若業主對物業服務企業的服務質量不滿意,隻能采取“用腳投票”——不交物業服務費的方式維權。但此種做法在實踐中得不到法律保護,往往兩敗俱傷。此次起草物業選聘方案時,考慮到業主對這方面的關切,設計瞭年終考核機制。     具體來說,就是提取每年公益性收入的5%作為對物業服務企業當年度服務質量考核的獎勵基數,且要求物業服務企業將不低於該項獎勵的50%用於獎勵在本小區工作的一線員工。由全體業主、業主代表(在業主代表缺位時為樓組長)、業主委員會和本小區所在居民委員會非別對物業服務企業當年度服務質量評分,按不同權重加權綜合後得出綜合滿意度,並按綜合滿意度給予獎勵。初定評分權重分別是業主40%、業主委員會32%、業主代表(業主代表缺位時為樓組長)20%和本小區所在居民委員會8%(同時是業主委員會成員或者業主代表的業主不重復表達意見)。     此項機制旨在督促物業服務企業按照合同約定履行合同義務,同時,通過公益性收入補貼物業服務費的方法減輕服務服務企業的成本壓力。總之,無論對於物業服務企業,還是為本小區服務的一線物業員工來說,幹得好就多得,幹得不好就少得;好還是不好,業主說瞭算。     六、物業服務合同期限     本小區目前與上海公益物業管理有限公司的物業服務合同有效期為2015年5月1日至2017年4月30日。經過這兩年的實踐,業主委員會認為:以4月30日作為物業服務合同的終止日期在實踐中存在諸多不便。這主要體現在:根據法律法規和小區《管理規約》,物業服務企業的續聘工作應在物業服務合同屆滿前三個月啟動。倘若繼續以4月30日為合同屆滿日,則每次物業服務企業選聘工作將在1月底、2月初開始啟動,而1月底、2月初又適逢農歷春節,期間有相當部分業主外出探親、旅遊,開展物業選聘工作較為不便。     此外,4月30日既不逢年,又不逢季,若以4月30日為限更換物業服務企業,對於專項維修資金和公益性收入的管理憑空增加核賬工作量。     因此,擬將此次物業服務合同的期限定為2017年5月1日至2019年12月31日。     七、向哪個物業服務企業購買我們需要的服務?     工作小區分析瞭小區過去兩年的經歷和小區的現狀。     小區過去兩年的經歷是:2015年上半年忙於更換物業服務企業,2015年下半年忙於業委會選舉,2016年上半年忙於制定停車秩序。說穿瞭,整整一年半的時間都花在鬥嘴皮子上瞭。隻是到瞭2016年下半年,隨著停車秩序的規范,小區才騰出精力來作瞭諸如中心綠地人行步道整修、監控系統安裝以及部分單元門楣和門廳整新等提升小區整體面貌的事情。     小區的現狀是:一、各類秩序已得到初步建立,但還需要進一步規范落實;二、公共區域的部分設施設備雖已修繕,但房齡已近十七年,小區其它共有部位和共用設備的修繕整新需要在未來幾年裡展開。     因此,業主委員會認為:小區未來兩到三年各類工作的開展首先需要小區有一個相對穩定的環境,頻繁更換物業服務企業將耗費小區過多時間和精力從而導致其他各項工作受到影響。其次,上海公益物業管理有限公司自2015年接管本小區以來,尤其是2016年6月18日業主大會會議以後,在整頓小區停車秩序、公共區域維修以及小區安保等方面的工作是應當予以肯定的。再次,更換物業服務企業存在著物業服務費大幅上調的風險,而上海公益物業管理有限公司目前已承諾中不對住宅用房物業服務費作大幅度調整。這對於占本小區業主人數絕大多數的住宅業主,尤其是已自住為目的的業主而言是有利的。     據此,業主委員會認為在上海公益物業管理有限公司承諾不對居住類房屋物業服務費作較大調整、進一步明晰各項權利義務和不斷提高物業服務水準的前提下,本小區業主大會與上海公益物業管理有限公司續簽物業服務合同應是首選方案。     特此說明!     上海市浦東新區環龍新紀園小區業主委員會     二〇一七年二月十二日