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65亿再购美国商业物业 中国人寿低调浮现的海外并购路线图

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:21

中國物業新聞網訊:

  觀點地產網2014年收購倫敦地標性摩天樓成功開啟海外資本之旅後,中國人壽似乎在繪制更大的資本收割圖。

  截至2017年5月,中國人壽海外投資金額達到95.5億美金,約占2017年再投資資產的13.14%。並購路徑也從最初的迷戀英倫風情,到與“湯姆大叔”結緣,再到觸角延伸至日本的主要都市圈。

  據《華爾街日報》5月23日消息,美國一組囊括48處商業地產的並購案中出現中國人壽的身影。不過,與過往隻關註紐約、倫敦等大城市的地標性建築不同,這次中國人壽將視角轉向瞭美國二三線城市聖路易斯。

  據瞭解,中國人壽計劃從聖路易斯Elm Tree Funds手中收購美國物業組合(U.S.Property Portfolio)95%的權益,該物業組合包含48處美國商業地產,估值為亞洲歐美日韓高清專區9.5億美元。

  橫跨亞美歐的並購掠影,反映的不僅是居高不下的海外投資熱潮,更是投資端收益率不斷下行背景下險資加大海外資產配置力度的一個縮影。

  低調收割美國二三線

  “境外投資方面,受資本管制因素影響,中國人壽正在等待機會。”距離副總裁趙立軍於3月24日業績會上的發言僅過兩個月,中國人壽就在以市場化的方式落實以上設想。

  2017年5月23日,《華爾街日報》消息稱,中國人壽將從ElmTree Funds手中收購美國48處商業地產95%的股權,總價值約為9.50億美元,剩餘的5%股權將繼續由ElmTree Funds保留並打理。

  據觀點地產新媒體查詢獲悉,該資產組合總面積為550萬平方英尺(合51.15萬平方米),分佈在以美國東部和北部五大湖區為主的21個州。其中包括物流、辦公、醫療三類業態組成的成熟型資產包,比如得克薩斯州塞金一處卡特彼勒公司(Cat學生高清視頻錄播erpillar Inc., CAT)租用的工業建築以及弗吉尼亞州斯湯頓一處聯邦快遞集團(FedEx Co., FDX)配送設施。

  公開資料顯示,ElmTree是一傢私募股權投資公司,總部位於美國聖路易斯,是美國市場上不動產定制開發領域的領先企業,目前和各大企業租戶保持著長期的合作關系。

  ElmTree Funds執行主管Jim Koman透露瞭該項收購的更多信息,他表示:“ElmTree的業務模式一直是開發地產項目,然後租給單一長期租戶。這樣做能夠保證有固定的租金收入,而且每年會遞增。”

  他還透露,上述9.5億美元估值中有約60%將被中國人壽集團與ElmTree的合資交易註入該地產組合的新債權。據悉,該債權將被轉變為商用不動產抵押貸款證券,並被出售給摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牽頭的銀團。

  需要註意的是,與過去國內投資者關註的紐約、舊金山等大城市不同,本次的交易標的位於美國聖路易斯,從城市屬性劃分上來說,相當於中國的二三線城市。

  業內人士也指出,最近幾年歐美國傢的經濟復蘇為並購交易提供瞭良好的盈利空間,這也使國內企業跨境收購成為一種流行趨勢。不過在投資過程中,由於受經濟增速放緩以及國內產能過剩的影響,不少企業對世界經濟復蘇存在過高預期,導致在並購交易中支付過高的溢價。

  Jim Koman也印證瞭這一點,他表示:“最近這些市場(紐約、舊金山)的樓價如此之高,以至於海外投資者開始尋找不那麼熱門的投資目的地,越來越多的海外資本流入美國二三線城市的地產市場。”

  作為這些“海外資本”的一份子,中國人壽在回應海外收購項目時稱:“對於投資方而言,可以較好地抵禦通貨膨脹對各項稅費帶來的影響,獲得更穩定的現金收益,資產包未來經營現金流穩定,且現金回報率明顯高於一線國際門戶城市標志性寫字樓物業。”

  上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出,這些偏僻位置地產的收益率要比最熱門位置地產高出逾三個百分點。

  亞美歐並購掠影

  與近年來頻頻高調亮相海外資本市場的同行安邦相比,中國人壽的海外配置之路似乎低調許多,但從為數不多的報道中,還是能拼湊出中國人壽的海外並購路線圖。

  2014年6月20日,金絲雀碼頭集團母公司歌鳥地產在官網發佈消息稱,中國人壽和卡塔爾控股(一傢主權財富基金)已完成對其旗下倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street 大樓的售讓交易,金額達7.95億英鎊(約84億人民幣),其中中國人壽將持有該樓70%的股權,卡塔爾控股將持股20%。

  資料顯示,10 Upper Bank Street 大樓是全英國五傢占地超過1000萬平方英尺的辦公樓之一,這五所辦公樓都位於金絲雀碼頭商業集群地帶。該大樓每年錄得租金收入4435萬英鎊,大部分租約將持續到2028年。按照中國人壽和卡塔爾控股7.95億英鎊控股90%股權計算,該大樓全部估值約為8.33億英鎊,中國人壽該筆地產投資的年回報率約為5%。

  在倫敦收購10 Upper Bank Street 大樓後,同年8月中國人壽將目光投向瞭美國。據彼時媒體報道,中國人壽入股瞭美國德太投資(TPG),並於2015年7月迎來瞭該筆交易的新一步進展。據瞭解,7月國壽投資公司作為TPG投資顧問,國壽海外公司則作為出資人,交易完成後中國人壽成為TPG最大的戰略投資者之一。

  2015年,中國人壽在海外的收購步伐並未停止,年內收購瞭波士頓、倫敦、紐約等四個項目。其中,9月中國人壽以3.4億英鎊將位於英國倫敦金融城核心區域的甲級辦公樓收入囊中。隨後的11月,中國人壽又憑借10億美元的代價收購瞭美國的優質核心型物流資產包IIT。

  據觀點地產新媒體查詢,該資產包物業可租賃面積合計500萬平方米,分佈於美國經濟實力排名前20的市場,中國人壽則是IIT持股比例最大的投資人。

  除瞭在倫敦和美國繼續尋覓寫字樓項目外,2016年中國人壽將並購版圖擴至鄰國日本。2016年6月,中國人壽收購瞭日本的核心物流資產包。據觀點地產新媒體查詢,該資產包囊括約170處成熟物流資產,租戶為汽車工業巨頭三菱扶桑集團,出租率100%;主要分佈在東京、大阪等日本主要大都市圈。

  從最初的迷戀英倫風情,到與“湯姆大叔”結緣,再到觸角延伸至日本的主要都市圈。業內人士表示,中國人壽橫跨亞美歐的並購掠影,反映的不兩性午夜歐美高清視頻僅是居高不下的海外投資熱潮,更是投資端收益率不斷下行背景下,險資加大海外資產配置力度的一個縮影。

  中國人壽原董事長楊超在參加某投資會時,也間接證實瞭上述人士的看法。他表示,目前國內經濟增長面臨下行壓力,加之低利率環境以及充滿不確定性的債券市場,使得保險資金配置風險正在加大。

  據楊超透露,目前國內約有80%的保險資金用於配置固定收益類資產。截至2016年12月末,保險業在境外投資餘額達492.1億美元,占保險業上季度末總資產的2.33%,距離15%的監管比例有比較大的空間。這也給險資境外收購提供瞭更多機會。

  觀點地產新媒體從中國人壽年報獲悉,截至2016年12月31日,中國人壽的投資資產達到2.45萬億元,同比2015年上升7.2%。於資產體量增大的同時,中國人壽提出2017年再投資資產要超過5000億元。

  據不完全統計,截至2017年5月,中國人壽海外投資金額達到95.5億美金,約占2017年再投資資產的13.14%。